近年政府為了抑制囤房、促進房屋合理使用，推出了 「囤房稅2.0」新制。
許多民眾以為這只是「投資客」才需要注意的稅制，但實務上，只要名下有不只一間房屋，都可能受到影響。
特別是 繼承、與家人共有、或早年投資買房的人，往往在不知不覺中，房屋稅負已經改變。
本文整理 囤房稅2.0最重要的5個重點，讓房屋持有人快速了解新制度。

　

一、囤房稅改為「全國歸戶」計算
囤房稅2.0最大的改變，就是 房屋戶數改為「全國歸戶」計算。
過去的制度是
➡ 各縣市各自計算房屋戶數
現在則改為
➡ 全國合併計算持有戶數
也就是說，如果一個人在不同縣市持有房屋，例如：

• 台中1間
• 台北1間
• 高雄1間

過去可能各自算1戶，稅率較低。
但在新制度下，會合併計算為3戶，適用較高的稅率。
這也是許多人去年收到房屋稅單後，才發現稅額提高的原因。
　
共有房屋也會納入戶數計算
需要特別注意的是，若房屋為 共有狀態，在計算房屋戶數時仍會納入計算。
以 台中市目前規定為例：
▪ 公同共有房屋
適用 單一稅率1.5%
▪ 持分共有房屋
仍會 歸入各共有人全國持有的房屋戶數計算
換句話說，即使只持有 一小部分持分，在房屋稅制度下仍可能被 計算為1戶。
因此，有些人原本認為只是「掛名持分」或「持有少部分權利」，對房屋稅影響不大，但在 囤房稅2.0制度下，仍可能影響整體房屋稅適用稅率。
 
繼承取得的共有房屋稅率較低
這類房屋在處分或利用上，常需要多數共有人同意，較難與其他共有人達成共識，導致房屋未能有效利用，其情形與 自願購入房屋不同。
因此制度上也設計了 較低稅率，以減輕非自願持有共有房屋者的稅負。
目前規定：
若為 因繼承取得共有的非自住住家用房屋，
可 排除適用一般其他住家用房屋稅率2%～4.8%，
改按 較低稅率1.5%～2.4%課徵房屋稅。
　
小額房屋免稅規定新增限制
依房屋稅規定，住家用房屋現值在新臺幣10萬元以下(台中市為10萬4千元)，原則上可 免徵房屋稅。
但在 囤房稅2.0修法後，新增以下限制條件：
☝️限自然人適用
若為 法人、公司或其他非自然人持有，則不適用。 因此，在處理 房屋買賣、繼承或贈與時，也建議一併評估房屋稅制度，以避免日後產生不必要的稅負。
　
二、非自住房屋稅率提高
新制提高了非自住房屋的稅率。
一般情形：

• 稅率約 2%～4.8%

各地方政府會在這個範圍內訂定實際徵收率，持有房屋越多，適用稅率越高。
這意味著：

• 多屋族的持有成本增加
• 投資型持有房屋的壓力變大

三、自住房屋仍有優惠稅率
如果符合 自住房屋條件，仍可適用較低稅率1%或1.2%。
必須符合以下3要件：

• 房屋無出租或供營業使用
• 所有人或使用權人本人、配偶或直系親屬實際居住使用並於該屋「辦竣戶籍登記」
• 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

因此，如果房屋符合自住條件，記得確認是否已完成設籍，以免影響稅率。
　
四、出租房屋可能適用較低稅率
政府希望增加租屋市場供給，因此部分 出租住宅可能適用較低稅率1.5%～2.4%。
例如：

• 申報租賃所得
• 或符合公益出租人條件

若未申報租賃，可能仍會被認定為 非自住空屋，稅率較高。
　
五、持有多屋者可重新規劃資產
囤房稅2.0實施後，許多民眾開始重新思考：

• 是否出售部分房屋
• 改為出租
• 調整持有方式

不同情況可能涉及：

• 房地合一稅
• 土地增值稅
• 贈與或繼承規劃

因此在處理不動產前，建議先諮詢專業人士，評估整體稅務影響。
　
結語
囤房稅2.0上路後，房屋持有成本與過去不同。
無論是自住、出租或投資，了解制度並提前規劃，才能避免不必要的稅務負擔。
如果您對 房屋買賣、贈與、繼承或稅務規劃有任何問題，建議諮詢專業地政士，協助您做出最適合的安排。